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文 | 迈点

前两天对比了一下三季度和本年上半年的中国货仓拍卖数据吓了一跳。据迈点谈论院不十足统计，2025 年上半年中国货仓商场拍卖价钱在千万元以上的货仓模样共有 259 个，到手往复的有 17 个。这个数据到了三季度启动快速上升，仅 7 月和 8 月两个月，中国货仓商场拍卖价钱在千万元以上的货仓模样就有 163 个，这两个月到手往复的货仓数目则告成到了 10 个。

图注：迈点谈论院统计数据

不错说不管是上架拍卖的货仓数目，照旧到手往复的货仓模样，进入三季度后齐启动随心高潮。那么问题来了，这一波大批货仓金钱涌入拍卖商场，到底是短期的行业诊治，照旧预示着新的拍卖周期仍是到来？这内部的原因值得想考。

1、货仓金钱进入超等甩卖季

说真话，三季度这一波货仓拍卖潮，不是主动出货，而是被迫甩卖，大多数货仓是真扛不住了。

不错看到，限度 8 月底，422 个拍卖模样里仅成交了 27 个，成交率约 6.3%，这意味着有 90% 以上的货仓金钱是挂着卖不出去，是商场缺买家吗？梗概不是，而是因为这些金钱自己问题就太多。

先看拍卖金额较大的货仓。从数据就能看出来，上半年 259 个货仓拍卖模样里，亿元以上约 94 个货仓金钱基本上是"陪跑"，基本上齐逃不外流拍的运谈。比如 3.6 亿元起拍的三亚度赝品仓、1.99 亿元起拍的银星大货仓、6.49 亿元起拍的永康宇宙贸易中心货仓等。

有的货仓更是集中降价拍卖齐难以成交或廉价成交，比如本年 9 月 11 日刚刚以 1.28 亿元到手往复的南宁富满地大货仓，阅历过 5 年 31 次法拍，拍卖价钱降幅约 3.34 亿元，近 3 折才成交。这些货仓，不是因为价钱不够低，而是这些货仓背后的"职守"太重：要么欠着银行贷款，要么物业存在租出纠纷。

再看中小货仓，它们往复也挺难的。限度 8 月底，422 个拍卖模样里，大部分是千万元到 5000 万元中等体量的中微型单体货仓，这些货仓大多迫临在二三线城市或旅游景区，蓝本依托旅游旺季还能挣点钱，本年旅客量没涨若干，但连锁货仓的迅猛发展告成挤压了它们的生意份额，策动难合计继最终只可走拍卖进程。

这些货仓怎样买？有作念不良金钱往复的一又友总结：当今的货仓拍卖商场，不是选品会，是扫雷场。

2、无奈抛售照旧成本的耐烦破钞？

诚然，三季度货仓拍卖数目的激增，并非单一成分驱动，而是策动压力和成本耐烦不及相互交汇的后果。简便来说，一是货仓雇主扛不住了，二是成本对货仓行业的信心缺失，二者共同将大批货仓金钱推向拍卖商场。

关于拍卖上架比重最高的单体货仓而言，挂牌拍卖并非主动有假想，而是多样压力抽象下的惟一出息。从商场端来看，旅游商场所手续升温，再重复消费升级，货仓需求合手续增长，但需求依然跟不上供给的速率。不错看到，不管是海外上的老牌货仓集团，照旧原土的新兴品牌，齐在拚命地赛马圈地，一家接一家地开新货仓，全新的货仓居品和越来越卷的货仓处事使得商场竞争更加强烈。

此时单体货仓的压力了然于目：一方面是旅游商场的"袭击性复苏"并未简直惠及到它们，大批的增量客源齐被连锁货仓吸纳，单体货仓由于穷乏曝光、处事圭表化不及，出租率依然无法进步；另一方面，年中节点的资金压力也不小，房钱、工资等成本的迫临交纳使得货仓现款流濒临一定的盘活压力，当策动收入无法笼罩刚性支拨，拍卖金钱成为幸免收歇的无奈之举。

要是说中小策动者的抛售是糊口所迫，那么成本的离场则是商场信心的缺失。简便来说，昔日投资东谈主投货仓，看中的是不动产保值和雄厚现款流，但本年所有这个词货仓商场的中枢逻辑被冲突了：一方面，交易地产价钱出现分化，二三线城市货仓物业价钱同比下落，"不动产保值"属性失效；另一方面，受大环境和强烈的商场竞争影响，货仓现款流的波动远超投资预期。

前两天看到一个数据，说 2025 年上半年，亚太地区货仓投资商场呈现复杂态势，合座投资大幅下滑，金钱往复下降 23%，从旧年同时的 57 亿好意思元降至 47 亿好意思元。中国货仓投资商场尽管依然相对活跃，但 7.44 亿好意思元的往复额对比旧年同时亦然呈现了大幅下滑。这种同比下降的趋势让不少货仓投资者更倾向于实时止损，早点拍卖收回部分资金，减缓压力。

3、别光看卖，也看谁再买

诚然 90% 的货仓金钱齐卖不出去，但仔细看 27 个成交的货仓模样，也能发现一些有酷好的趋势——在这波拍卖潮里，藏着新玩家和新玩法。

第一个机遇藏在头部企业对优质金钱的抄底看成里。如今的商场，头部企业凭借资金与资源上风，在拍卖商场里找寻"后劲股"。那些位置优胜、硬件基础底细好，仅仅因策动不善堕入窘境的货仓，对它们而言是绝佳见解。一线城市的中枢性段，交通重要、交易中心附进，东谈主流量大、客源雄厚，哪怕蓝本货仓品牌影响力下滑，只消再行注入纯熟经管形态、更新品牌形象，就能盘活金钱。从商场规则看，行业低谷时收购金钱，待商场回暖，金钱增值空间渊博。

第二个机遇来自跨界玩家对场景资源的劫掠。当下消费商场，单一住宿功能的货仓竞争力渐弱，而交融多种业态的抽象性消费场景正成新宠。也有不少跨界玩家试图将自身业务与货仓场景交融，挖掘新消费需求，创造新盈利点，冲突传统货仓策动畛域，重塑货仓行业生态。

第三个机遇聚焦在小而好意思金钱的受捧趋势上。成交模样里，1000 万 - 5000 万元的中小金钱占比颇高。这类金钱上风彰着：位置每每不差，可能在热点商圈、景区附进；产权显著，减少收购风险；篡改难度小，资金与本事成本可控。在消费需求多元化、个性化配景下，小而好意思的货仓能精确定位小众客群，打造特质主题，提供个性化处事。比拟大型货仓，其运营天真，能快速反应商场变化。投资者插足相对少，回得益本周期短，即便商场波动，抗风险才略也更强。这种投资形态契合当下追求高效、天确实投资理念，诱骗稠密投资者怜惜。

说白了，当今的货仓拍卖商场，不是"没契机"，是"契机变了"——以前是"买金钱等增值"，当今是"买金钱作念篡改"；以前是"靠住宿赚差价"，当今是"靠业态翻新赚溢价"。

4、写在临了

看到这里，可能有东谈主会问："那么多上架的，货仓行业要完毕吗？" 谜底是 "不会，但会变"。

本年的货仓拍卖潮，实践上是行业"去泡沫"的过程——昔日几年盲目推广的中小货仓、定位肮脏的货仓、产权不清的问题金钱，终将被商场淘汰。而那些位置好、有特质、能适应新需求的货仓金钱，即使短期堕入窘境，也会被新玩家接办，通过篡改和翻新重获重生。

改日的货仓金钱商场，会呈现两个趋势：一方面，"大而差"的金钱会连续流拍，直到价钱降到"饱和有诱骗力"，或者问题被治理；另一方面，"小而好意思"的金钱会成为香饽饽，尤其是那些能和文旅、办公、社区处事消亡的模样，会诱骗更多跨界玩家入场。

对货仓雇主来说，与其纠结"要不要卖"，不如先想"怎样改"——要是能把老化的神色升级、把单一的功能拓展、把肮脏的定位作念显著，梗概无谓走到拍卖这一步。对投资者来说，当今的拍卖商场不是"捡漏场"，是"选赛场"，惟有能看穿金钱实践、能作念好业态翻新的东谈主，才能在这波洗牌中赚到钱。

临了说句实在话：货仓行业从来不是"躺赚"的行业，以前不是，当今更不是。这波拍卖潮实践上是行业总结感性的必经之路。比及那些"问题金钱"被清掉，比及新的玩法被考据尊龙凯时体育，货仓行业梗概会迎来更健康的发展——仅仅到本事，留在牌桌上的，可能仍是不是当今的玩家了。