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发布时刻：2022.06.08

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引子

因为预报登记是旨在保险翌日物权变动的罢了而产生的不动产登记类型，仅有限定物权贬责的效用但无法赏赐物权变动的效率[1]，完成典质权预报登记后债权东说念主并不行因此取得对典质物的优先受偿权柄。因此银行等债权东说念主为了保险在典质权预报登记之后至典质权本登记完成之前这一工夫债权的罢了，时时会要求蛊惑商在这一工夫提供“阶段性担保”。

《最能手民法院对于适用<中华东说念主民共和国民法典>联系担保轨制的讲解》（以下简称“《民法典担保轨制讲解》”）第五十二条[2]的规则颁布后，意味着典质权预报登记在一定条目下享有了典质权本登记的效用，这对“阶段性担保”委果立息争除将产生关键影响。

一、《民法典担保轨制讲解》规则的由预报登记推定确立典质权的条目

（一） 已承办理建筑物扫数权初次登记

证据《民法典担保轨制讲解》第五十二条（下称“第五十二条”）的规则，预报登记权柄东说念主就主义典质财产优先受偿的请求能够得到法院补助的首要条目是已承办理了建筑物扫数权初次登记。完成建筑物扫数权初次登记就一般新建住宅而言，即标明房屋仍是好意思满验收备案，取得拜托使用许可证，基本具备了泛泛使用的条目。尽管证据各地不同的骨子情况，办理完建筑物初次登记后至购房主说念主不错办理扫数权登记（即办理小产证）之间时时需绝交数月至半年不等，但仅就登记要领而言，蛊惑商完成初次登记后表面上仍是具备了为购房主说念专揽理扫数权转念登记的条目。况兼，初次登记后的预购房屋大略率已具备拜托条目，此时对预购房屋进行拍卖、变卖等利用典质权的活动较在建工程期间更容易罢了，故以建筑物扫数权初次登记行为推定确立典质权的条目具有一定的推行合感性。

但需要指出的是，尽管《民法典担保轨制讲解》的规则，给予清偿权东说念主在典质权本登记办理前对典质物优先受偿的请求权，但这一式样需要通过法则判决的式样加以罢了。在莫得骨子办理典质权本登记之前，预报登记推定确立的典质权并不行在不动产登记簿上被记录，弯曲公示的效用。

（二） 不存在预报登记失效的情形

第五十二条规则推定确立典质权的必要条目之二为不存在预报登记失效的情况。《民法典》第二百一十一条第二款[3]规则了两种情形会导致预报登记失效，其一为债权隐藏，其二为能够进行不动产登记之日起九旬日内未苦求登记的。就第一种情形而言，主债权隐藏的，典质权或蛊惑商的保证背负也将随之隐藏，是以一般不存在争议。《最能手民法院对于适用<中华东说念主民共和国民法典>物权编的讲解（一）》第五条规则的“债权隐藏”的认定情形包括公约被认定无效、被取销及权柄东说念主烧毁债权[4]。

但第二种情形存在比较大的争议，主要争议点在于“能够进行不动产登记之日”的认定。不少法院将这一日历将“蛊惑商完成建筑物初次登记之日”行为“能够进行不动产登记之日”，例如上海市静安区东说念主民法院(2020)沪0106民初54569号案件[5]，上海市静安区东说念主民法院以为“证据本案查明的事实，案涉房产已于2014年3月21日完成新建商品房初次登记，该日即为'能够进行不动产登记之日’，然那时本案原告并未积极督促被告就案涉房产办理典质权登记，使自己享有的预报典质权转念为典质权，直至2020年4月借债东说念主还款过期后方才拿起本案诉讼，因此，案涉房产的典质权预报登记已于2014年6月21日失效。” 在前述案件中，法院查明“案涉典质房产所属小区的好意思满日历为2013年，不动产登记部门核准的产权登记日历为2014年3月21日，权柄东说念主为被告银佳房产公司，自2014年4月18日起，该小区内不时有多套房产办理了产权移转登记”，但限制2021年5月4日，债务东说念主尚未办理房屋产权登记，距离同小区内其他房屋办理产权登记的时刻仍是绝交了7年之久，可见债务东说念主存在彰着拖延办理产权登记的情形。债权东说念主莫得积极督促债务东说念专揽理典质权登记确有非常，可要是债务东说念主有意拖延或拒不办理前置的扫数权转念登记，此时债权东说念主亦无法自行办理典质权本登记，将建筑物初次登记之日行为“能够进行不动产登记之日”对于债权东说念主过于严苛，例如前述案件，蛊惑商在完成交房7年之后，仍需要承担担保背负，不免有些不公。因为在实践中只须蛊惑商和债务东说念主完成了扫数权转念登记之后，债权东说念主方可进行典质权的本登记，是以笔者提出，将“蛊惑商与债务东说念主完成扫数权转念登记之日”行为“能够进行不动产登记之日”，而不再以“蛊惑商完成建筑物初次登记之日”行为起算点。

（三） 预报登记的财产与建筑物扫数权初次登记的财产一致

预报登记的财产与初次登记的财产一致，更多的是典质权本登记的审核要求，要是信息不一致，则典质权本登记就无法登记，是以此种情况下，典质权不应当被推定能够确立。第五十二条并未奏凯将“预报登记财产与初次登记财产一致”行为推定确立条目，但反向讲明登记的财产不一致的，东说念主民法院不予补助。

二、典质权推定确立的时刻及顺位保护

要是合乎推定确立典质权的条目，证据第五十二条的规则，典质权确立的时刻为预报登记之日，这更大的兴致兴致在于服气了典质权预报登记顺位保护的效用。尽管典质权预报登记对应的本登记的时刻与其他登记比拟时刻在后，而时刻在先的预报登记行为进犯的不动产登记类型，具有公示效用，承认其的优先顺位并不会损伤其他典质权东说念主的相信利益[6]。

协调我国的期房销售轨制，承认预报登记具有顺位保护效用具有诸多推行兴致兴致，比如买受东说念主在办理完预报登记之后，蛊惑商在建成的房屋上设定了典质，那么买受东说念主就可凭借预报登铭刻到优先保护，此将极成心的保护买受东说念主的权益。债权东说念主进行了典质权预报登记之后，债务东说念主又就典质财产设定了其他典质权，要是合乎第五十二条的规则，则完成预报登记的债权东说念主将得回优先保护，进一步而言，由于推定确立的典质权委果立时刻是预报登记之日，必将早于债务东说念主取得房屋扫数权的时刻，则其对债务东说念主取得扫数权之后的贬责活动均有优先顺位。况兼，除对在预报登记日后变成的扫数权转念、典质等物权活动之外，预报登记还应当雷同对预报登记日之后实行法院的查封、预查封具有优先顺位效用，这意味着，一朝典质物在查封之后插足拍卖、变卖的要领中，仍是预报登记的典质权东说念主应该优先保护。协调《最能手民法院对于东说念主民法院民事实行中拍卖、变卖财产的规则》第二十八条第一款[7]的内容，要是典质权预报登记能够合乎第五十二条的规则，债权东说念主可主义拍卖所得价款应当优先清偿预报登记的债权。

事实上，若典质权预报登记的顺位证据本登记的时刻来笃定，那么意味着在预报登记之后、本登记之前确立的典质权不错抵挡仍是预报登记的典质权，则债权东说念主在债务东说念主尚未得回物权之前为保险自己权益所进行的预报登记也就失去了兴致兴致，典质权预报登记可能就成为了一项“名存实一火”的轨制[8]。

三、蛊惑商“阶段性担保”的捣毁条目需进行调度

（一）“阶段性担保”是附捣毁条目的担保式样

典质权预报登记能够推定确立典质权，除了对债权东说念主及债务东说念主之外，雷同对提供“阶段性担保”的保证东说念主蛊惑商也具有关键影响。“阶段性担保”指得是，蛊惑商就购房者向债权东说念主银行等金融机构的贷款，该贷款用于购买其蛊惑的商品房，在一定条目下，向债权东说念主银行等金融机构提供的保证担保，其中 “阶段性担保”的“阶段”指的便是债权债务确立之后至蛊惑商承诺的捣毁条目达成前这段时刻，就性质而言，“阶段性担保”是一种附捣毁条目的担保式样。

“阶段性担保”的平地风雷之处在于，担保东说念主（蛊惑商）与债权东说念主（银行等金额机构）会商定一个基于典质权本登记罢了时刻的担保捣毁条目，在实务中，常见的捣毁条目有“典质权登记完成”、“合乎小产证办理条目之日起三个月”、“建筑物初次登记完成”等等。需要讲明的是，部分银行等债权东说念主提供的担保函面孔文本中会有雷同“担保期限为从你行已将借债东说念主购买本技俩房屋的贷款全额放款至本公司账户之日起，直至借债东说念主所购本技俩房屋不动产权证（小产证）办理完毕之日止”的表述，该类表述仍然应当被以为是担保的捣毁条目，所例如子中的捣毁条目实为“房屋不动产权证（小产证）办理完毕”。证据《民法典》第六百九十二条第二款的规则[9]，要是担保函中对于保证工夫的商定仅有雷同前述内容的，则应当以为该商定的保证工夫早于主债权履行期限，保证工夫应视为“莫得商定”，并按照莫得商定的式样笃定保证工夫。

（二）捣毁条目应当提前至完成建筑物扫数权初次登记

在《民法典担保轨制讲解》颁布之前，大部分银行等金融机构对“阶段性担保”的捣毁条目为完成典质权本登记或蛊惑商与债务东说念主完成不动产转念登记之类，而依据第五十二条，现“阶段性担保”的捣毁条目提出改为“保证东说念主完成建筑物扫数权初次登记”。对于债权东说念主而言，既然债权东说念主不错依据第五十二条的规则以典质权预报登记推定确立典质权并以此要求优先受偿，则债权东说念主的典质权柄莫得受损；而对于蛊惑商而言，这种调度不错使其尽早捣毁保证背负。况兼捣毁条目的调度对于蛊惑商是一种变相的饱读舞，“阶段性担保”确立的一大标的便是为了防患“烂尾楼”的出现，将捣毁条目提前会饱读舞蛊惑商鼓舞工程程度，尽快好意思满拜托，完成建筑物初次登记（大产证的办理）。原先大齐的捣毁条目，骨子并不受蛊惑商的限制，完成扫数权转念登记不可短缺的需要买受东说念主（债务东说念主）的合作，但实践中，部分买受东说念主出于自己辩论，或因限购计策或因税费成分等，不肯办理或拖延办理产权登记，而蛊惑商的保证背负将因此一直无法捣毁，如因买受东说念主片面的原因拒却或拖延办理产权登记，导致蛊惑商需要承担保证背负的，对蛊惑商确有不公。在福建省福州市中级东说念主民法院(2021)闽01民终8953号案件[10]中，福州中院以为“（阶段性担保）合同标的在于督促蛊惑商尽早履行办理产权运行登记的义务，以便银行的典质权不错尽早确立，典质权确立后，银行照章享有对房产措置价款的优先权，蛊惑商的阶段性保证背负也因此奉命。故而，蛊惑商的保证担保与讼争房产的典质担保应当短长此即彼的关系。”福州市中级东说念主民法院以为债权东说念主的“典质权”与蛊惑商的“保证担保”是一种“非此即彼”的关系，一朝典质权确立，蛊惑商提供“阶段性担保”的合同标的即已罢了，而不再证据《阶段性担保合同》所商定的捣毁条目是否得志来阐发蛊惑商是否需要承担保证背负。不外也有部分法院以为，典质权成立并不会奏凯导致“阶段性担保”捣毁，是否捣毁还需要依据《典质合同》商定的捣毁条目判断，例如河南省郑州市中级东说念主民法院(2021)豫01民终9445号案件[11]。

蛊惑商也常征引《民法典》第三百九十二条的规则[12]，要求债权东说念主先就预购房屋罢了典质权，行为要求其承担阶段性担保这一诉请的抗辩根由，但当今该不雅点存有较大争议。在得志第五十二条的情形下，典质权推定成立，典质权东说念主是债权东说念主，典质东说念主是债务东说念主，典质物是预购房屋。基于预报登记的信息，典质物不错预料且按照合同商定必须转念登记至债务东说念主名下，故此情形典质物（预购房屋）有一定根由不错被以为是债务东说念主提供的，则被担保的债权不错以为同期存在债务东说念主提供的物的担保（房屋）考中三东说念主蛊惑商的保证，那么在莫得明确商定蛊惑商需要先承担担保背负的前提下，债权东说念主就应最初就被典质的房屋罢了债权，然后再向第三东说念主主义担保背负。但一方面，《民法典》第三百九十二条规则债权东说念主应最初就该物的担保罢了债权的前提是“莫得商定或者商定不解确”，而《贷款合同》中时时会有雷同“不论估量物的担保是由借债东说念主提供如故由第三东说念主提供，担保东说念主容或贷款东说念主自行采用罢了担保的礼貌，即贷款东说念主不错采用先就任何物的担保罢了债权，或先要求保证东说念主承担保证背负”的商定，不少法院会以为这是对罢了债权礼貌的商定，从而不予补助蛊惑商的抗辩不雅点，例如（2022）鲁01民终521号案件[13]及(2021)黔2301民初15901号案件[14]等；另一方面，由于债务东说念主我方提供的典质权在这种情况下是以推定的式样成立的，此时典质权体式上存在一定弊端，不动产登记簿上典质物登记的扫数权权柄东说念主为蛊惑商且莫得典质权登记，法院也可能以此为由驳回蛊惑商的请求。

四、蛊惑商承担担保背负后是否可主义担保物权

实践中，蛊惑商承担了保证背负之后向债务东说念主进行追偿时时具有很浩劫度。一方面，债权东说念主向蛊惑商主义保证背负之时，可预料债务东说念主仍是拖欠购房贷款许久，其偿债智力禁闭乐不雅，另一方面，法院可能对预购房屋经受了查封、预查封等限定性的强制实行步履，担保财产上可能已存在多样权柄限定。不外，《民法典担保轨制讲解》第十八条第二款的规则[15]，给予了蛊惑商新的利用追偿权的念念路，即主义利用债权东说念主所享有的典质权。

《民法典担保轨制讲解》第十八条第二款规则，在既有债务东说念主的“物保”又有“东说念主保”的情况下，要是保证东说念主承担了保证背负，保证东说念主不错主义利用债权东说念主对债务东说念主享有的担保物权。协调第五十二条的规则，要是蛊惑商仍是完成了建筑物的初次登记，同期预报登记未失效，不错以为担保东说念主的债权上既有债务东说念主提供的典质物权，又有蛊惑商提供的保证担保，那么在蛊惑商承担了保证背负后，追偿时可向债务东说念主主义原债权东说念主享有的对预购房屋的典质权。仍是有法院按照此不雅点判决蛊惑商不错对房屋的措置款进行优先受偿，例如广东省惠东县东说念主民法院(2021)粤1323民初6663号案件[16]。不外，实践中以该种式样进行追偿的案例还未几，能否得到各地法院的认同，还需要得到训诫。

[1] 王利明：《论民法典物权编中预报登记的法律效用》，《清华法学》，2019年第3期。

[2]《民法典担保轨制讲解》第五十二条当事东说念专揽理典质预报登记后，预报登记权柄东说念主请求就典质财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物扫数权初次登记、预报登记的财产与办理建筑物扫数权初次登记时的财产不一致、典质预报登记仍是失效等情形，导致不具备办理典质登记条目的，东说念主民法院不予补助；经审查已承办理建筑物扫数权初次登记，且不存在预报登记失效等情形的，东说念主民法院应予补助，并应当认定典质权自预报登记之日起确立。

当事东说念专揽理了典质预报登记，典质东说念主收歇，经审查典质财产属于收歇财产，预报登记权柄东说念主主义就典质财产优先受偿的，东说念主民法院应当在受理收歇苦求时典质财产的价值限制内赐与补助，关联词在东说念主民法院受理收歇苦求前一年内，债务东说念主对莫得财产担保的债务确立典质预报登记的之外。

[3] 《民法典》第二百一十一条第二款：预报登记后，债权隐藏或者自能够进行不动产登记之日起九旬日内未苦求登记的，预报登记失效。

[4] 《最能手民法院对于适用<中华东说念主民共和国民法典>物权编的讲解（一）》第五条：预报登记的生意不动产品权的公约被认定无效、被取销，或者预报登记的权柄东说念主烧毁债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权隐藏”。

[5] 中国农业银行股份有限公司上海闸北支行与李基一又等金融借债合同纠纷民事一审案件民事判决书，(2020)沪0106民初54569号。

[6] 同1。

[7]《最能手民法院对于东说念主民法院民事实行中拍卖、变卖财产的规则》第二十八条：拍卖财产上原有的担保物权过火他优先受偿权，因拍卖而隐藏，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权东说念主过火他优先受偿权东说念主的债权，但当事东说念主另有商定的之外。拍卖财产上原有的租出权过火他用益物权，不因拍卖而隐藏，但该权柄不时存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的罢了存影响的，东说念主民法院应当照章将其忌惮后进行拍卖。

[8] 庄加园：《预报登记在强制实行要领中的效用》，《现代法学》，2016年第4期

[9]《民法典》第六百九十二条第二款：债权东说念主与保证东说念主不错商定保证工夫，关联词商定的保证工夫早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同期届满的，视为莫得商定；莫得商定或者商定不解确的，保证工夫为主债务履行期限届满之日起六个月。

[10] 中国工商银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区别行、高展翼等金融借债合同纠纷民事二审民事判决书，(2021)闽01民终8953号。

[11] 兴业银行股份有限公司郑州分行、张伟等金融借债合同纠纷民事二审民事判决书，(2021)豫01民终9445号。

[12] 《民法典》第三百九十二条：被担保的债权既有物的担保又有东说念主的担保的，债务东说念主不履行到期债务或者发生当事东说念主商定的罢了担保物权的情形，债权东说念主应当按照商定罢了债权；莫得商定或者商定不解确，债务东说念主我方提供物的担保的，债权东说念主应最初就该物的担保罢了债权；第三东说念主提供物的担保的，债权东说念主不错就物的担保罢了债权，也不错请求保证东说念主承担保证背负。提供担保的第三东说念主承担担保背负后，有权向债务东说念主追偿。

[13] 华润置地（山东）发展有限公司、中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行等金融借债合同纠纷民事二审民事判决书，（2022）鲁01民终521号。

[14] 中国农业银行股份有限公司兴义市支行、兴义市碧桂园置业有限公司保证合同纠纷民事一审民事判决书，(2021)黔2301民初15901号案件。

[15] 《民法典担保轨制讲解》第十八条第二款：归拢债权既有债务东说念主我方提供的物的担保，又有第三东说念主提供的担保，承担了担保背负或者补偿背负的第三东说念主，主义利用债权东说念主对债务东说念主享有的担保物权的，东说念主民法院应予补助。

[16] 惠州富茂房地产蛊惑有限公司、巫瑾等追偿权纠纷民事一审民事判决书，(2021)粤1323民初6663号。

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